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3年累积亏损超60亿元,蛋壳公寓“资本泡沫”破灭

本报记者 蒋翰林 赵毅 深圳报道

断网断燃气、返现不到账、拖欠工程款、保洁服务中断……10月以来,不断有租客、业主、供应商到蛋壳公寓北京总部上门投诉。11月9日,数百人聚集到蛋壳总部讨薪、解约退租。有供应商表示,蛋壳公寓已拖欠公司上千万元业务费。

进入11月,全国蛋壳公寓的办公点都已遭到上门喊话。面对解约退租的租客,深圳蛋壳公寓某负责人告知:“蛋壳目前确实没钱,年付和半年付的资金已被政府监管。”

蛋壳公寓深圳办公点(摄影:记者 蒋翰林)

蛋壳公寓深圳办公点(摄影:记者 蒋翰林)

从2020年1月上市迎来短暂的“高光时刻”后,蛋壳已陆续遭遇CEO高靖被政府部门调查、APP被工信部点名下架、COO顾国栋离职、运营主体公司新增被执行人等风波。

实际上,从2017年至今年第一季度,蛋壳已累积亏损60多亿元,负债总额高达86.26亿元。收入增速放缓、归母净利润年年为负、靠租金贷玩杠杆游戏的蛋壳,还能撑多久?

“确实没钱”

“看到其他长租公寓爆雷,当时还庆幸蛋壳是上市公司没踩雷,没想到过几天,自己也住不下去了。”深圳福田的租客小孟告诉记者,从10月末起,公寓内开始断网,每月两次的保洁已经停止一个多月,承诺每月返现220元更是迟迟未到。而真正让小孟意识到蛋壳快扛不住的,是11月9日房东在门口贴的“租客告知书”:“由于蛋壳公寓违约未付房租,多次联系蛋壳问题未得到解决,请你于11月16日前搬离。”

11月10日,《中国经营报》记者与小孟一同来到了深圳市福田区泰然劲松大厦,也就是深圳蛋壳公寓公司的办公点。现场聚集了来自深圳各个区的10多名租客和几名业主,排号登记与负责人面谈。

近一个月的断网、停止返现,再加上连日来媒体的报道,蛋壳租户和业主人心惶惶。“每月30日打房租,已经拖欠10天,是不是要跑路?”一名业主在办公区质问,现场20多位蛋壳员工各自工作,无人理会。

就在前一天,北京蛋壳公寓总部也是同样的情况。从受访者提供的视频可以看到,除了租客和业主,还有大批身穿蛋壳保洁工服的工人、供应商,现场人头攒动、敲锣不断。有供应商称,蛋壳已拖欠上千万元工程费。

北京百家修商贸有限公司(以下简称“百家修”)的一名维修工告诉记者,在拖欠数月工资后,11月7日公司突然停止了维修业务,工人已联系不上公司负责人,疑似跑路。

记者查阅天眼查APP得知,百家修由青梧桐有限责任公司控股。同时,该公司100%持股蛋壳(成都)、蛋壳(重庆)、蛋壳(深圳)、蛋壳(杭州)、蛋壳(广州)公寓管理有限公司,历史法人代表为崔岩,是蛋壳公寓联合创始人、董事兼总裁,在蛋壳CEO高靖被调查期间任临时CEO。记者就此致电百家修负责人,对方称知道维修工工资拖欠的情况,但具体不方便告知。

早在10月,蛋壳就传出公司财务跑路,北京总部发生了一次大规模投诉。对此,蛋壳官方微博回应称,因合作方与公司存在商业纠纷,采取了过激行为,对于“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理,蛋壳公寓经营活动一切正常。

“蛋壳目前确实没钱,但肯定不会跑路。”在深圳蛋壳公司,一位自称姓李的负责人告诉记者和小孟,业主房租打款、租客返现打款、退租转租换租费用都在排期中,不能保证打款时间。这位负责人表示,按监管要求,年付和半年付的资金已被政府监管,没有全数在蛋壳账户中。但该负责人并未告知具体数目或提供相关证明。

对此,记者向深圳市住房与城乡建设局发函求证,对方回应称目前正在研究相关措施,暂不适合接受采访。

资金链“走钢丝”

“作为一家创业公司,当你做的事变成风口时,必须要拼命高速发展,甚至短期内牺牲投资人的利益,我们宁愿多亏钱,依然要追求发展速度。”蛋壳公寓执行董事长沈博阳在2018年接受媒体记者采访时曾如是表示。

在亏钱扩大规模的要义下,从2015年至2019年,蛋壳公寓运营的房间数量从2434间增长至43.83万间,运营覆盖所有一线城市和热点二线城市。从出租房间数量来看,蛋壳仅次于未上市的自如,为国内长租公寓领域第二大运营商。

然而,伴随着蛋壳规模扩张的,却是收入增速放缓,毛利增长一再腰斩,归母净利润年年为负。财报显示,2017至2019年,蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元,亏损则分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

在今年疫情的冲击下,本就杯水车薪的蛋壳越发“易碎”。财报显示,蛋壳第一季度营收19.4亿元,同比增长62.5%,同期净亏损12.3亿元,同比增加50%以上,直逼2018年全年亏损总额。截至2020年3月底,蛋壳现金及现金等价物8.26亿元,总负债90.27亿元,资产负债率高达97%,而上市时募集的资金不过约1.49亿元,可谓杯水车薪。

值得留意的是,其招股书显示,每一套新增房源的平均成本,需12到20个月收回。据招股书中的风险提示,公司与房东普遍签了4到6年长的租约,因此锁定了成本价格,如果未来市场价格下滑,存在租金差为负的风险。

而此风险在疫情环境下被放大。蛋壳在年报中指出,今年第一季度,由于复工时间推迟,公寓入住率下降,估计2020年第一季度收入相较2019年第四季度下降了个位数百分比的幅度。此外,由于提前终止与部分业主签订的租约,导致相关收入损失约8200万元人民币。

北京房地产商会会长黎乃超向记者表示,蛋壳出现问题可能跟企业经营思路和整体方案有关,再加上疫情影响,租赁市场极度萎缩,供大于求,长租公寓依然要支付业主租金,损失惨重。他同时呼吁政府拿出扶植的长效机制和应急措施,而不是任其在不好的市场环境下野蛮生长。

国家金融与发展实验室高级研究员蔡真曾计算并预测,在一定条件下,只有当出租率达到98.7%以上,蛋壳公寓的经营性现金流才能转为上升态势。而蛋壳2017年至2019年的出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%。他提到,因为疫情不断下降的出租率可能预示着短期内其增长空间已出现瓶颈。

除了经营上的连年亏损,蛋壳高管层的风波也不曾平息。今年6月,蛋壳公寓原CEO高靖被地方政府部门调查。《南方周末》一则报道指出,高靖被查与蛋壳公寓违规挪用江苏昆山6亿元国资有关。随后,蛋壳发布声明称,高靖所涉调查系个人问题,与蛋壳公寓无关。

CEO被查之事尚在调查中,10月末,蛋壳又披露了首席运营官顾国栋离职的消息。相关资料显示,顾国栋曾在宝洁、壳牌、百事可乐、中美史克等公司担任市场及营销高管,就职蛋壳前担任百度副总裁。

租赁市场玩“金融游戏”

回顾蛋壳成立的经营状况,连年亏损、出租率持续下滑、负债高企,那在此之前,是什么支撑蛋壳?

今年2月,深圳市委政法委向深圳市地方金融监管局、深圳银保监局等部门下发了《关于开展相关排查工作的通知》,指出在处置蛋壳租户维权事件过程中,发现蛋壳公寓存在“租金贷”现象。

租金贷,即租客与长租公寓合作的金融机构签订贷款合约,金融机构替租客向公寓方预支全年租金,租客再分期向金融机构偿还租房贷款。借此操作,长租公寓从金融机构获得全年租金,形成资金池,靠财务杠杆继续规模扩张。

据蛋壳招股说明书显示,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款分别为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元,从金融机构获得的租金预付款分别高达9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。4月的财报显示,蛋壳公寓目前仍有约六成租户选择租金贷,不过这一比例呈逐年下降趋势。

蔡真指出,蛋壳采用“租金贷”收入弥补经营中的亏损现金流,而一旦现金流流入不足以抵补现金流流出时,流动性危机就会发生。

实际上,今年不少长租公寓都遭遇了不少风波。本报此前报道,深圳“小鹰找房”疑似爆雷,涉及租客和房东上千人,金额上亿元。此前,杭州友客、杭州巢客、上海岚越等长租公寓也出现爆雷、跑路。

天眼查专业版数据显示,据不完全统计,全国目前共有900余家长租公寓相关企业。值得留意的是,天眼查数据表明,有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常,近5%的企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。

爆雷的长租公寓不少采用了“高收低租”的经营方式,用高于市场的价格,按月向房东支付租金,再以低价租给租客,一次性收取半年或一年房租。为了引导租客签署一年甚至几年的合同,不少企业便引入了租金贷的玩法。

近期,针对租金贷乱象的监管重锤已经落下。今年9月,住建部发布了《住房租赁条例(征询意见稿)》,要求住房租赁企业“不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款”,并给出了具体的惩罚标准。去年底,国家住建部等六部门联合下发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求,并指出住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。

在记者询问的蛋壳租客中,均表示代理管家曾向租客推荐使用租金贷年付房租,并可得到返现优惠。针对此事,以及蛋壳目前的经营状况、是否遵照“住房租金贷款金额占比不得超过30%”等事项,记者向蛋壳公寓运营主体公司紫梧桐(北京)资产管理有限公司,以及蛋壳公寓品牌部负责人发函,对方称不便接受采访。

房地产高级经济师周正国对此认为,租金贷是一种高风险的经营行为,在日益收紧的租金贷监管政策下,长租公寓必须升级精细化管理,并优化融资方式。他提出,企业可以采取发企业债、公司债等资产证券化方式缓解融资压力。

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